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中国基金报记者 李树超近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99%。多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。15只公募REITs产品分红平均分红比例98.89%公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89%，且绝大部分分配比例在96%以上。中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。特许经营权分红包括利润分配和本金归还普通投资者应了解底层资产情况多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR)来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。观测内部收益率等指标评估项目底层资产运营情况在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。编辑：小茉审核：木鱼

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