核心观点:


(相关资料图)

1.预期,源于现实。疫情已逝,政策似无再紧缩,然而近期房地产市场却呈现二次探底迹象。开发商的信心固然有待恢复,但更根本性的问题或许是:作为终端需求,老百姓的购房预期是否出现显著改变?对此,政策会如何响应?

2.利率下行并没引致地产改善,加之二手房挂牌量激增,或表明老百姓的购房预期已不如从前。历史来看,居民资产负债表的受损,能在很大程度上解释利率因素无法解释的销售低迷。疫情虽过去,但资产负债表修复将是缓慢过程。

3.对于地产的中长期趋缓,各界似有共识,尤其在老龄化加速等背景下。但从短期看,目前地产明显偏离长期均衡,或与前期部分趋严举措没有充分调整有关。无论是因城施策,还是促进改善性需求的释放,政策力度似仍弱于过往。

4.展望未来,房地产走弱与地方财政趋紧的关联可能更加明显。受此影响,各地因城施策的调整频度或将有所加快。但在“房住不炒”的政策基调下,单次调整幅度可能有限。地产趋弱和政策调整的预期博弈,还将在纠结中不断持续。

正文:

近期房地产市场呈现二次探底迹象。开发商的信心固然有待恢复,但更根本性的问题或许是:作为终端需求,老百姓的购房预期是否出现显著改变?对此,政策会如何响应?

一、购房预期,是否已变?

历史上,利率下行往往有助于商品房销售改善。目前疫情已结束,房贷利率不断降至历史低位,但销售仍在下滑。6月份三十大中城市商品房销售面积同比为-11%(剔除基数效应),较上月降幅扩大约4个百分点。去年下半年以来二手房挂牌量激增,当前已至历史高位。诸多迹象表明,老百姓购房意愿已不如从前。

图1. 利率虽下行,购房意愿却低迷

来源:贝壳,安居客,笔者测算

居民资产负债表的受损,能在很大程度上解释利率无法解释的销售低迷。资产负债表修复是缓慢过程,取决于居民收支结构的调整。疫情虽过去,但个人房贷违约率已连续两月抬升至疫情以来高位,反映出居民资产负债表存在的问题。特别地,当存量房贷利率明显高于一般贷款利率时,居民提前还贷意愿强烈。

图2. 地产为何二次探底?

来源:WIND,笔者测算

二、地产政策,还有空间?

地产偏离长期均衡,也与前期部分趋严举措没有充分调整有关。购房目标为中大户型的改善需求占比持续提升,已成为需求的主要部分。乐居最新调研显示,有购房需求人群中换房改善占比达3/4。首套房贷利率的加点下限有过两次优化,而二套房贷尚未调整。贝壳研究院数据也表明,二套房贷利率较首套的利差升至历史高位。

图3. 政策有空间,尤其是释放改善性需求

来源:WIND,贝壳,安居客,笔者测算

数据表明,诸多城市取消限购后,其商品房销售相较未取消城市确有改善,逆周期政策仍有效果。因城施策虽继续,但力度弱于过往。本轮房价同比下跌城市占比处于历史高位、销售下行的最大跌幅和负增时长均创历史之最(2023年为两年复合增速),但限购城市占比却仍保持在历史均值左右。

图4. 因城施策继续,但力度有限

来源:WIND,笔者测算

注:下跌占比指70城二手房价同比下跌占比。

初步预测,商品房销售未来存在月度同比转负概率,全年增速约在零左右。土地出让收入实现年初预算小幅正增长目标的难度明显抬升。因城施策将有所加快,如首套房认定等。值得一提的是,近期出现的“一区一策”,或折射出政策调整的审慎性。

三、基本结论

一是预期,源于现实。利率下行没引致地产改善,加之二手房挂牌激增,表明老百姓的购房意愿不如从前。历史看,居民资产负债表的受损,能在很大程度上解释利率无法解释的销售低迷。疫情虽过,但资产负债表修复是缓慢过程。

二是对于地产的中长期趋缓,各界似有共识,尤其在老龄化加速等背景下。但从短期看,目前地产明显偏离长期均衡,或与前期部分趋严举措没有充分调整有关。无论是因城施策,还是促进改善性需求的释放,政策力度似仍弱于过往。

三是展望未来,房地产走弱与地方财政趋紧的关联可能更加明显。受此影响,各地因城施策的调整频度或将有所加快。但在“房住不炒”的政策基调下,单次调整幅度可能有限。地产趋弱和政策调整的预期博弈,还将在纠结中不断持续。

【作者】

伍戈: 博士,长江证券首席经济学家。曾长期供职央行货币政策部门,并在国际货币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖获得者,获浦山政策研究奖,远见杯经济预测冠军。著有货币经济“四部曲”。

高童、俞涛、曹海巍: 长江证券研究员。

李治慧、朱锟:实习研究员。

【近期研究】

1.2023年6月16日

2.2023年6月6日

3.2023年5月28日

4.,2023年2月17日

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