销售同比降幅大于百强,无新增拿地可售资源较少;积极回流资金,债务结构优化。

◎ 作者 /沈晓玲、羊代红

核心观点

【同比下降52.0%,销售贡献近一半来自宁波】根据克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,2022年荣安实现全口径销售金额230.5亿元,销售面积101.5万平方米,分别同比下降52.0%和46.2%,销售金额降幅大于百强房企的约42.3%的降幅。企业仅公布主要项目销售明细,因此销售分布方面,我们也按照这一数据推算。从2022年主要项目的销售分布来看,企业的主要销售项目全部来自长三角区域,其中大本营宁波占比达49%。

【全年无土地进账,可售资源仅满足1年需求】2022年荣安加强现金流管控,没有新增拿地。土地储备仅可满足企业1年左右开发所需,权益比例达94%。根据企业年报,截止2022年底,荣安地产共剩余可售土储建面约111.8万平方米,按照企业当下的开发节奏预估,仅可以满足企业未来1年发展所需。分布方面,37.5%位于宁波市,60.4%位于长三角的其他城市如杭州、嘉兴、台州、温州等,另外还有2.1%分布在重庆、西安等城市。


(资料图片)

【营收规模下降22%,毛利率微增】2022年荣安地产实现营业收入141.6亿元,同比下降22.1%,营业收入下滑主要在于2022年荣安地产年度无新开工项目,在建房屋建筑面积下降 31.26%,交付面积也有所减少。实现整体毛利润约25.4亿元,同比下降20.6%,毛利率约为18.0%,同比微增0.3个百分点。在归母净利率4.5%,同比减少1.5个百分点。值得注意的是,前几年荣安快速增长的少数股东权益侵蚀了归母权益,少数股东权益占比在2019年仅为1%,到2021年增长到38%,不过随着企业合作项目逐渐销售及结转,2022年末可售资源的权益比例已经升至94%,其少数股东权益占比也落至15%,未来归母净利润占比或将得到提升。

【积极回流资金,三道红线由黄转绿】截止至2022年底,荣安地产共持有现金83.9亿元,同比下降14.2%,现金短债比2.20,2022年为了回流资金,荣安地产加大项目去化销售,经营性现金流净额104.8亿元,而2021年是净流出4.0亿元,与此同时收回对外投资使得投资活动现金流净额净流入33.1亿元,同比增加439%。回流的现金偿还债款,使得现金短债比维持在较好的水平,且长短债比为2.42,偿债结构较为稳健。净负债率同比下降24.1个百分点至25.1%,剔除预收账款资产负债率同样有所改善,为68.9%满足三道红线监管要求,企业整体债务水平由黄变绿。

01 销售

同比下降52.0%销售贡献近一半来自宁波

全口径销售金额同比下降52.0%,降幅大于百强企业平均水平。根据克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,2022年荣安实现全口径销售金额230.5亿元,销售面积101.5万平方米,分别同比下降52.0%和46.2%,销售金额降幅大于百强房企的约42.3%的降幅。

销售分布方面,大本营宁波占比49%,长三角其他城市占比近51%。企业仅公布主要项目销售明细,因此销售分布方面,我们也按照这一数据推算。从2022年销售分布来看,企业的主要销售项目全部来自长三角区域,其中大本营宁波占比达49%,同比上升2个百分点,销售金额位居宁波市场前三强;另外嘉兴和金华的销售金额贡献度达到了10%以上。

值得注意的是,荣安2021年在重庆、西安有合计约8.5亿元的贡献,2022年企业未公布长三角外城市销售情况,而2022年末企业的可售资源中长三角外城市的占比仅为2.1%,根据土储情况,长三角外城市销售贡献相对有限。

02 投资

全年无土地进账可售资源仅满足1年需求

2022年荣安加强现金流管控,没有新增拿地。与此同时,通过收回对外投资,使得投资活动产生的现金流量净额较上期增加 439.03%,其长期股权投资同比下滑53.8%至24.0亿元。

土地储备仅可满足企业1年左右开发所需,权益比例达94%。根据企业年报,截止2022年底,荣安地产共剩余可售土储建面约111.8万平方米,按照企业当下的销售节奏预估,仅可以满足企业未来1年发展所需。分布方面,37.5%位于宁波市,60.4%位于长三角的其他城市如杭州、嘉兴、台州、温州等,另外还有2.1%分布在重庆、西安等城市。

03 营收

营收规模下降22%,毛利率微增

营收同比下降22.1%,地产营收占比提升至98.0%。2022年荣安地产实现营业收入141.6亿元,同比下降22.1%,营业收入下滑主要在于2022年荣安地产年度无新开工项目,在建房屋建筑面积下降 31.26%,交付面积也有所减少。收入分类来看,地产销售收入138.7亿元,同比下降20.3%,占营收比例较2021年提升2.3个百分点至98.0%,建筑施工收入1.94亿元,为企业贡献1.3%营收,另外企业还有销售代理、房屋租赁及咨询服务等业务,但收入体量较小。

物业开发毛利率微增至18.0%,归母净利率4.5%。2022年荣安地产实现整体毛利润约25.4亿元,同比下降20.6%,毛利率约为18.0%,同比微增0.3个百分点。实现净利润8.2亿元,净利润率5.8%,同比减少0.6个百分点。在归母净利率方面,下滑幅度大于净利率,为4.5%的归母净利率,同比减少1.5个百分点。值得注意的是,前几年荣安快速增长的少数股东权益侵蚀了归母权益,少数股东权益占比在2019年仅为1%,到2021年增长到38%,不过随着企业合作项目逐渐销售及结转,2022年末可售资源的权益比例已经升至94%,其少数股东权益占比也落至15%,未来归母净利润占比或将得到提升。

04 偿债

积极回流资金,三道红线由黄转绿

现金短债比[1]2.20,长短债比2.42。截止至2022年底,荣安地产共持有现金83.9亿元,同比下降14.2%,现金短债比2.20,2022年为了回流资金,荣安地产加大项目去化销售,其经营性现金流净额104.8亿元,而2021年是净流出4.0亿元。与此同时收回对外投资使得投资活动现金流净额净流入33.1亿元,同比增加439。在多方努力下,虽然2022年末持有的现金量下降,但回流的现金很好地偿还债款,使得现金短债比维持在较好的水平,其长短债比为2.42,偿债结构较为稳健。

净负债率降至25.1%,剔除预收账款资产负债率[2]降至70%以下。截止至2022年末,荣安地产总有息债为110.98亿元,同比下降35.0%,使得其净负债率同比下降24.1个百分点至25.1%,剔除预收账款资产负债率同样有所改善,为68.9%满足三道红线监管要求,企业整体债务水平由黄变绿。

排版丨鸟姐

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