自去年4月1日宣布停牌后,中国奥园复牌之路也迈出关键一步。7月3日,中国奥园一次性发布了2021年度、2022年中期、2022年度三份业绩财报,补齐这几份业绩财报是其完成复牌工作的重要事项之一。三份业绩财报也揭示了中国奥园过去两年艰难的经营状况,2021年、2022年,中国奥园的营业额皆录得负增长,由2020年的677.94亿元下降至2022年的187.11亿元;中国奥园的毛利也经历大幅波动,毛利率更是一度呈现负值。2021年和2022年,中国奥园公司拥有人应占亏损合计高达409.18亿元。


(资料图)

就在业绩财报发布前一晚,中国奥园披露关于境外债务重组的最新情况。种种“前期”动作,也预示着中国奥园复牌将近,但滑坡的业绩表现,不难看出中国奥园的流动性危机并未解除,即便成功复牌也并不代表脱离风险,其离成功“上岸”还有一段长路要走。

补发三份财报

因年报“难产”从去年4月1日停牌至今,中国奥园已在港交所“搁浅”一年多时间,如果今年9月未能成功复牌,中国奥园也将面临退市风险。根据上市规则,港交所可取消任何连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。

达成港交所复牌条件,是出险房企顺利恢复交易的关键,可以看到,每份复牌指引中首先提及的要求就是“需要刊发所有尚未公布的财务报告”。赶在摘牌“大限”之前,中国奥园于7月3日发布了2021年度、2022年中期、2022年度三份业绩财报,其复牌之路也迈出关键一步。

“企业如果能成功复牌,对于自身恢复正常经营有积极帮助。”地产分析师严跃进表示,各大房企爆雷后,财报审计工作也不同以往,业绩财报成功披露,说明中国奥园把一些“遗留”问题已经说清楚了。另一方面,财报披露后,也有助于投资者和市场能够更全面地了解企业经营状况,对于恢复市场投资信心有重要意义。

三份业绩财报也揭示了中国奥园过去两年艰难的经营状况。财报显示,2021年度中国奥园的总营业额约为500.22亿元,较2020年之约677.94亿元下降约177.72亿元,同比下降26.2%;2021年,中国奥园毛损为约119.35亿元,较2020年之毛利约160.81亿元下降174.2%,毛利率为-23.9%。2021年,中国奥园公司拥有人应占亏损约为330.75亿元,较2020年之溢利约59.08亿元下降659.9%。

2022年,中国奥园一些财务指标在“低基数”的影响下有所好转,但整体仍表现滑坡。2022年度,中国奥园的总营业额约为187.11亿元,较2021年之约500.22亿元减少约313.11亿元,减幅为62.6%;同期中国奥园毛利为约8.41亿元,较2021年之负毛利119.35亿元上升107%,毛利率为4.5%。2022年,中国奥园拥有人应占亏损约为78.43亿元,较2021年之亏损约330.75亿元上升76.3%。

33.01%境外债与债权人达成协议

就在业绩财报发布前一晚,中国奥园境外债务重组也迎来实质性进展。

根据7月2日晚间所披露的公告,中国奥园已与若干主要票据持有人(其持有公司发行的境外优先票据未偿还本金总额的约33.01%)就公司境外重大债务重组方案的主要条款达成一致。

根据重组方案,中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换,包括4只共计23亿美元新债务工具期限至2031年,14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券及16亿美元永续债。

中国奥园方面表示,强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股,若重组方案完成,上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元,资产负债率则显著改善,令奥园实现轻装上阵,加速复牌进程。

另据透露,重组方案成功后,郭梓文仍将是中国奥园第一大股东,不会出现郭梓文失去中国奥园控制权的局面。

对于何时能够成功复牌?中国奥园方面告诉记者,目前公司正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作,各项工作进展顺利,有信心尽快实现复牌交易,引领企业恢复到正常经营状态。

复牌只是“脱险”第一步

“保壳”还是“弃壳”?对于上市地位的选择,出险房企也各有一番琢磨。有的房企选择“躺平”,彻底“弃壳”;有的房企则选择积极运作,努力进行“保壳”。

据记者梳理,截至目前,已有融创中国、佳兆业、上坤地产、龙光集团等房企实现复牌,同时,也有新力控股、蓝光发展、中天金融等终止上市暨摘牌。

此外,还有多家房企目前仍处于停牌状态,诸如中国恒大、世茂集团、旭辉控股、当代置业、阳光城等,据记者不完全统计,仍有35家涉房企业处于停牌状态。

中指研究院企业研究总监刘水指出,目前内房股能进入复牌的也只是个别公司,其他还要再积极推进债务重组。未来或会有多家公司退市,之前已经有港股房企新力退市,如未能发布业绩报告,停牌时间过长,这些港股房企或将退市。近期,7家A股房企股票价格连续20个交易日低于1元,根据规定基本锁定退市,另有7家房企股票价格在1元附近,在退市边缘。未来A股也将有一波房企退市潮。

即便成功复牌,也不意味着已经“脱险”。一位业内资深分析师告诉记者,成功复牌只是企业“脱险”的第一步,若主营业务增长乏力,则自身流动性危机仍未解除。可以看到,2021年和2022年,中国奥园公司拥有人应占亏损合计高达409.18亿元。亏损的持续效应,未来企业经营还需依靠“外力”,整体成长性仍不容乐观。

另一方面,借鉴成功复牌房企“前车之鉴”,顺利复牌后,房企的估值修复也很漫长。融创中国于今年4月13日在港交所恢复买卖,当日跌幅便高达55%,此后股价一路下跌,目前持续1元附近徘徊。资本市场对于房地产企业的信心修复,也还需要很长一段时间。

刘水同样告诉记者,房企能够复牌,表明已经达到港交所要求,化解风险取得了阶段性进展。但是还不能说已经脱离风险,后续的经营及债务重组情况还存在不确定性,当前市场形势下,风险还很大。后续应该加快销售促回款,促进企业持续发展。加速推进较好项目的销售去化,快速回笼资金,保障现金流入,增强偿债能力。

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