天津北方网讯：今年起，天津法拍房开始受“限购”政策影响，引起市民广泛关注。“法拍房”既有普通商品房和二手房难以媲美的价格优势，同时又有因涉及司法拍卖的强制执行手段而隐藏于背后的诸多风险，购房者对其是“爱恨交织”。近日，记者采访了红桥区人民法院执行法官王海东，为市民做详细解读，揭开“法拍房”的神秘面纱。

所谓“法拍房”即法院拍卖房，是法院强制执行过程中拍卖的房屋，它是不动产司法处置的一种方式，有利于保护胜诉权益，盘活社会资源。当下，大多数的法拍房都是通过网络途径进行司法拍卖。市民可通过以下几个网络司法拍卖平台获取法拍房信息，包括淘宝网、京东、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、北京产权交易所和工商银行融e购，也可以通过中国执行信息公开网的司法拍卖模块进行查询。法院征得申请人的同意，选择其中之一的渠道发布公告。

关于价格问题，为什么法拍房的价格会更低呢？当一套房屋进入到司法拍卖的程序后，首先需要给它定一个参考价。第一步，由申请人和被申请人双方议价，如果双方能够达成一致意见，并且这个价格与市场价格差异不大，法院可以采用。如果不能达成一致，法院会向房管部门等单位进行询价。倘若还是不被各方认可，则可以请线上询价机构和线下评估单位给出专业意见。得到参考价后，法院合议庭开始议价，按照最高院的相关规定，一拍起拍价可以在参考价的基础上最多下降30%，如果一拍流拍，二拍则可以在一拍的基础上再下降20%，这也就是为什么在通常情况下法拍房会比市场交易的房屋更便宜的缘故。比如，一套位于繁华路段的南北朝向三室一厅的房屋，150多平方米，参考价为464万元，一拍起拍价348万元，无人竞买，二拍以278.4万元的起拍价格成交。这里要说明的是，法院旨在通过降低起拍价来吸引更多人关注，而最后的成交价则由市场决定，如果遇到比较“抢手”的法拍房，也可能最终的成交价比参考价还高。

摸清价格底数，接下来就是如何竞拍。买受人应该先仔细阅读公告，在公告里，不仅会将法拍房的地点、楼层、面积、朝向、房型等基本信息介绍清楚，还会如实公布查封、抵押、租赁及是否已腾空等情况，同时还有相关的风险提示，如可能存在的物业、水、电等欠费情况，房屋是否可以贷款以及缴纳保证金等事宜。所以，市民如有意愿购买法拍房，《竞买公告》和《竞买须知》是详细的说明书和指南，务必逐字逐句仔细阅读。

指南看明白后，有意竞买的市民最好到实地看房，像一般买房过程一样，了解一下周边环境和房屋实际情况，毕竟图片、文字与直观感受还是有差距的。一旦下定决心，接下来就是缴纳保证金和出价竞拍等环节，这些都在网上进行，银行卡里存入足够资金，按照提示一步步操作，并不复杂。竞拍成功以后要办理交割手续，此时，法院会配合竞买人办理过户事宜，不同于一般市场买卖需要双方到场，法拍房过户可以竞买人单方办理。所以，竞买人无须担忧房屋原所有人的意见和时间，但要注意自身的购房资格。

法官特别提醒，根据最高院的最新司法解释，从2022年1月1日起，网络司法拍卖房屋受房产所在地限购政策约束，竞买人必须具备购房资格才能参与竞拍。所以，根据天津的实际情况，法拍房也受限购政策的影响，市民如有意愿购买，一定要查明自己名下的房产情况。同时，竞买“法拍房”不用交“定金”，但需要缴纳“保证金”，保证金的金额一般在起拍价的5%-20%之间，如果因为竞买人的原因导致悔拍的，保证金不予退回。法拍房涉及金额较高，建议提前缴纳足额保证金，并在工作日缴纳，以免出现额度问题导致错过拍卖。此外，法拍房遵循“买卖不破租赁”的原则，如果房屋正在出租，租房人有权利继续居住直到合同到期，这一点也需要竞买人注意，因为可能即使成功竞拍，也会因租赁问题不能马上入住。（津云新闻编辑李彤）