8月31日上午，全国首批保障性租赁住房REITs举行上市仪式，以市属国企深圳市人才安居集团有限公司(以下简称：人才安居集团)作为原始权益人的红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称：红土深圳安居REIT，证券代码：180501)正式在深圳证券交易所挂牌上市，成为深交所首单保障性租赁住房REITs产品，这是继市属国企发行全国首批九单之一的红土盐田港REIT、全国清洁能源行业首单的鹏华深能源REIT之后的又一重大创新举措。红土深圳安居REIT创造了机构投资者网下询价倍数全国最高(133倍)、公众认购倍数全国最高(254倍)两项新纪录，上市当日开盘即涨停(涨幅达30%)，充分体现了广大投资者对于我市发展活力、改革创新、营商环境及住房专营机构资产质量和运营能力的高度认可。
记者从深圳市国资委了解到，国内保障性租赁住房基础设施REITs的推出，是落实党中央、国务院关于深化住房供给侧结构性改革、完善租购并举住房制度等决策部署的重要举措，有助于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产和增量投资的良性循环。红土深圳安居REIT的成功发行，搭建了我市保障性租赁住房项目上市平台，开辟了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展新模式，为我市建设的保障性租赁住房项目提供了退出渠道，有助于盘活存量资产、扩大有效投资，助力我市加快打造“住有宜居”的民生幸福标杆。
为全国保障性租赁住房发展提供深圳样本
REITs自2021年6月首批试点项目落地以来，全国共有19只公募REITs产品获批。基础设施REITs持续发展壮大，也得到了资本市场的充分认可。红土深圳安居REIT作为首批保障性租赁住房基础设施REITs，进一步丰富了基础设施REITs的产品类型。
红土深圳安居REIT的推出经历了近五年的实践探索，在政策支持、模式创新、架构搭建等方面率先推出创新举措，为全国保障性租赁住房的发展提供了可复制、可推广的深圳样本。
积极探索、先行示范，推动将保障性租赁住房纳入公募REITs行业范围。深圳市国资委抢抓先行示范区建设和综合改革试点等重大战略机遇，紧紧围绕做强做优做大国有资本和国有企业，不断推动市场化改革发展，盘活资产资源，提高运营效率。早在2016年，深圳国资即在全国率先成立住房专营机构人才安居集团，通过企业化运作和市场化手段，推动公共住房建设由政府投资向企业投资的转变。2018年，人才安居集团联合深创投集团率先发行了全国首单人才租赁住房类REITs。2019年以来，市领导多次带队赴京，先后走访多个国家部委，探讨以保障性租赁住房为突破点率先推出公募REITs试点的可行性，在国内基础设施REITs政策出台后，即对照发行要求开展资产梳理、产品设计等申报准备工作，并持续推动将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点行业范围。
前瞻布局、上下联动，着力解决REITs申报发行过程中的重难点问题。深圳市委市政府高度重视保障性租赁住房REITs工作，市政府多次召开专题会议，协调解决了保障性租赁住房认定、资产重组等重难点问题。市国资、发改、住建、规划和自然资源以及税务等各部门高效协同，推动项目尽快达到申报条件，成为全国首个正式申报国家发改委的保障性租赁住房REITs项目。国家发改委、中国证监会、深圳证券交易所等也给予了大力支持。
资产质量和运营管理获得市场高度认可
专家认为，红土深圳安居REIT在机构投资者网下询价、公众认购环节均创纪录，充分体现了广大市场投资者对我市发展活力、改革创新、营商环境及住房专营机构资产质量和运营能力的高度认可。
底层资产优质，扩募能力强。红土深圳安居REIT底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆等4个优质保障性租赁住房项目，均位于深圳核心区域或核心地段，交通便利，配套齐全，建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房。同时，人才安居集团已累计筹建各类保障性住房16.1万套，在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，为后续扩募提供了丰富的资产来源。
运营管理专业，市场品牌初显。深圳市国资委抢抓机遇提前布局REITs产业链条，旗下深创投集团率先引入了深耕国内REITs十余年的核心专业团队组建不动产金融业务板块，拥有丰富的REITs资本运作经验。人才安居集团旗下的深圳市房屋租赁运营有限公司作为REITs运营管理机构，在保障性租赁住房行业具有丰富的运营管理经验。
经济活力强劲，营商环境优越。当前深圳经济面临“双区”驱动、“双区”叠加、“双改”示范等重大战略机遇。今年以来深圳已经发布5个“30条”政策措施和“20+8”产业政策，持续激发市场主体的发展活力、竞争活力和创新活力。此次红土深圳安居REIT成功上市并获得市场的高度认可，也体现了深圳在经济发展、营商环境等方面的竞争优势。
助力打造“住有宜居”民生幸福标杆
有利于拓展权益性资金来源，率先打造保障性租赁住房可持续发展新模式。保障性租赁住房属于重资产，投资体量大、回收周期长、资金占用多。人才安居集团已开工76个项目，总建筑面积达到1201万平方米，总投资近1400亿元，涉及房源9.61万套，其中租赁型房源占比约70%。当前，保障性住房的融资模式以债权为主，增加了企业资产负债率，不利于企业可持续发展。通过发行公募REITs可以盘活大量沉淀的保障性租赁住房资产，吸引社会资本，降低企业资产负债率，激发资金“源头活水”，形成“投资建设住房——REITs盘活资产——回收资金再投资”的良性发展格局，更好地支撑“十四五”期间我市安居工程大规模建设，打造保障性租赁住房高质量、可持续发展的新模式。
有利于推进共建、共创、共治、共享的治理机制，助力实现“住有宜居”和“共同富裕”。在保障性租赁住房领域探索发行公募REITs，可为社会资本参与投资租赁住房建设提供资金配置渠道，使社会主体有机会通过资本市场公开交易的方式分享住房发展红利，有利于发挥住房专营机构的品牌效应，吸引各类市场主体参与全市公共住房大规模建设，助力实现“多建房、快建房、建好房、管好房”，有效解决新市民、青年人的住房困难，切实践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，助力深圳构建“共同富裕”的民生发展格局。
有利于深入推进深圳综合改革试点工作，提升深圳国资国企服务“双区”建设的能力。《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025)》明确支持深圳开展基础设施REITs试点。深圳国资国企已经率先推出仓储物流、清洁能源等领域基础设施公募REITs产品。人才安居集团通过发行公募REITs，率先探索国有企业在保障性租赁住房领域参与公募REITs的有效方式和路径，创新与社会资本的合作机制，推动国资国企从“管资产”向“管资本”转型，建立专业化、规模化住房租赁企业，加快保障性租赁住房筹建进度，不断提升资产管理和运营能力，让广大市民住得更加安心、暖心、舒心，为“双区”建设贡献更多的国资国企力量。 (河永 杨子豪 龙悦 )
