3月21日，招商蛇口（001979）举行2022年度业绩发布会暨投资者交流会。财报数据显示，2022年招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%；实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升一位至第六位。这样的成绩在一片颓势的房地产市场还算不错，但招商蛇口的利润表现并不“好看”。毛利率跌破20%均线、归母净利润同比下降58.9%、大规模计提减值64.01亿元……连续三年“增收不增利”也成为本场业绩会投资者关注的焦点。
归母净利润下跌近六成
财报数据显示，2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%；归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比减少58.89%；扣除净利润为33.87亿元，同比减少61.76%。
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这一“增收不增利”的现象已经持续三年。
choice数据显示，2019年招商蛇口归母净利润为160.3亿元，同比增长5.2%，此后三年，招商蛇口连续收获3个负增长，2022年归母净利润较去年同期减少了约60亿元。
针对“增收不增利”，招商蛇口解释称，主要是因为报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。
2022年，招商蛇口整体销售毛利率为19.25%，较去年同期减少6.22个百分点。choice数据显示，2018-2021年，招商蛇口整体销售毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%以及25.47%，毛利率也保持持续下降的状态。
大规模计提资产减值也被视为招商蛇口增收不增利的“罪魁祸首”。据公告披露，2022年招商蛇口资产减值准备计提共计约64.01亿元，其中，信用损失准备为13.55亿元，存货跌价准备36.41亿元，投资性房地产减值准备11.44亿元，长期股权投资减值准备2.15亿元，其他资产减值准备为0.45亿元。
受计提减值影响，招商蛇口在2022年减少归母净利润45.58亿元。
值得注意的是，这已经不是招商蛇口第一次有这么大幅度的资产减值准备操作。2021年，招商蛇口计提减值43.72亿元，减少当年归母净利润34.56亿元；2020年，招商蛇口计提减值31.01亿元，减少当年归母净利润21.84亿元。
记者注意到，招商蛇口另一个增收不增利的重要因素，也与其非经营性业务相挂钩。
据招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上透露，2022年招商蛇口转让子公司产生投资收益同比减少，影响到了归母净利润的表现。上年同期，以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。
2022年，招商蛇口实现投资收益20.17亿元，占利润总额比例12.75%，主要系对联合营公司权益法投资收益14.97亿元和长期股权投资处置收益2.85亿元。
地产分析师严跃进表示，计提减值并非都是坏事，企业进行大规模计提减值，这种“损失”的主观性更强，虽然会减少当前的利润表现，但也会逐步在后续利润中得以体现。
业绩会现场，也有投资者提出“2023年净利润是否会企稳回升”的问题。对此，黄均隆回应称，“从前面几个月的销售趋势来看，市场是回暖的，另外招商蛇口积极抓销售、换仓，招去年拿的一些地也为今年和后面两三年打下基础，所以对未来的利润增长充满信心。”
又一年的“3300亿”销售目标
虽然净利润表现不佳，但招商蛇口并未停下扩张的脚步。
招商蛇口总经理蒋铁峰在会上表示，2022年招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，支付地价为766亿元。其中，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。
积极土储扩张之外，2022年招商蛇口实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升一位至第六位。看似上涨的排名，与2021年同期的3268.34亿元销售额相比，招商蛇口2022年的销售额实际上是下滑了10.47%。由此可见，房企业绩普降的现状。
2023年，招商蛇口重提“3300亿元”的销售目标，与去年一致，与前年基本持平，一个目标要奋斗三年时间去完成。
对于全年销售目标达成的确定性，蒋铁峰在业绩会上回应称，三年疫情过去之后，在今年1-2月份，项目销售增长很快，增长率较去年同期提升了50%到100%左右。招商蛇口有相当多的楼盘是红盘或准红盘，基本可以实现开盘“清空”，因为项目存在着价格倒挂。“后续我们也会在核心城市获取一些土地，保证去化的流速。除了这些新获取土地外，今年上市会有6000亿的存货，按平均55%的去化率，我们就能实现3300亿的销售额，这个目标是很有机会达成的。”
业绩目标达成之外，蒋铁峰在会上也透露了未来企业成长的愿景。蒋铁峰称，招商蛇口在2019年销售额排名第11、12名左右，2022年来到了第6位。今年行业重塑之后，综合发展的企业又迎来了新的机遇。招商蛇口在未来三年提出了新的目标，要跻身前五强。“五强并不仅仅是一个规模指标，更多是利润、质量、效益、经营等多维度的体现。”
